Ένα χτιστό μπάρμπεκιου ή μια πέργκολα ομορφαίνει τον κήπο μιας κατοικίας, ανεβάζοντας μάλιστα και την αξία της. Τι ισχύει όμως σε περίπτωση μεταβίβασης του ακινήτου; Επιβάλλεται φόρος για τα συγκεκριμένα ακίνητα;
Ο φόρος μεταβίβασης αυξάνεται όταν στο ακίνητο περιλαμβάνονται κατασκευές ή στοιχεία που θεωρούνται συστατικά του
Νέα εγκύκλιος του διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργου Πιτσιλή, έρχεται να ξεκαθαρίσει το τοπίο για τη φορολόγηση κατασκευών επί ακινήτων που μεταβιβάζονται με αγορά, κληρονομιά, γονική παροχή ή δωρεά.
Σύμφωνα με την εγκύκλιο, σε μια αγοραπωλησία ακινήτου ο φόρος μεταβίβασης αυξάνεται όταν στο ακίνητο περιλαμβάνονται κατασκευές ή στοιχεία που θεωρούνται συστατικά του. Τέτοια στοιχεία είναι οι γεωτρήσεις και τα ενεργά πηγάδια, καθώς θεωρούνται σταθερά συνδεδεμένα με το έδαφος και επηρεάζουν άμεσα την αξία του ακινήτου.
Ειδικά στην περίπτωση αγροτεμαχίων, η ύπαρξη μιας γεώτρησης ή ενός πηγαδιού τα καθιστά αρδευόμενα, γεγονός που αυξάνει την αντικειμενική αξία και κατ’ επέκταση τον φόρο που καλούνται να πληρώσουν οι φορολογούμενοι. Στην περίπτωση που τα ενεργά πηγάδια και οι γεωτρήσεις βρίσκονται επί οικοπέδου η αξία τους προσδιορίζεται με τη διενέργεια προεκτίμησης από την αρμόδια φορολογική υπηρεσία (ΔΟΥ/ΚΕΦΟΚ) του ακινήτου.
Λυόμενες ή προκατασκευασμένες κατοικίες θεωρούνται συστατικά του ακινήτου μόνο όταν είναι μόνιμα θεμελιωμένες στο έδαφος. Αν πληρούν αυτή την προϋπόθεση, η αξία τους ενσωματώνεται στην αντικειμενική αξία του ακινήτου και υπόκειται σε φόρο μεταβίβασης, όπως ισχύει για τα υπόλοιπα συστατικά.
Πέργκολες – μπάρμπεκιου στα ακίνητα
Αντίθετα, κατασκευές όπως πέργκολες, μπάρμπεκιου, υπόστεγα, ανενεργά πηγάδια, βρύσες, στέρνες και περιφράξεις δεν θεωρούνται συστατικά του ακινήτου. Αυτές οι κατασκευές χαρακτηρίζονται παραρτήματα ή κινητά αντικείμενα και δεν επηρεάζουν τη φορολογική επιβάρυνση κατά τη μεταβίβαση – αγοραπωλησία ακινήτου.
Ωστόσο, αν αποκτηθούν με κληρονομιά, δωρεά ή γονική παροχή, φορολογούνται ξεχωριστά με βάση την αξία που θα δηλώσει ο φορολογούμενος. Σύμφωνα με την εγκύκλιο της ΑΑΔΕ, για τον προσδιορισμό της αξίας των συγκεκριμένων κατασκευών δεν διενεργείται προεκτίμηση και η παραλαβή της δήλωσης είναι υποχρεωτική από τη Φορολογική Διοίκηση με την αξία που δηλώνεται από το υπόχρεο σε δήλωση πρόσωπο, χωρίς τη διενέργεια επαλήθευσης της ορθότητάς της από την αρμόδια για την παραλαβή της υπηρεσία της Φορολογικής Διοίκησης. Ο φόρος επιβάλλεται στη δηλωθείσα από τον φορολογούμενο αξία των παραρτημάτων αυτών.
Σε κάθε περίπτωση, για τον προσδιορισμό της φορολογικής επιβάρυνσης του ακινήτου η Φορολογική Διοίκηση εξετάζει κατά πόσο οι κατασκευές ή τα στοιχεία συνδέονται σταθερά με το έδαφος και αν η απομάκρυνσή τους απαιτεί δυσανάλογες δαπάνες ή προκαλεί ζημιά στο ακίνητο.
Οπως αναφέρεται στην εγκύκλιο, ο χαρακτηρισμός ενός πράγματος ως συστατικού ή ως παραρτήματος ενός ακινήτου έχει ιδιαίτερη σημασία για την επιβολή των φόρων κληρονομιάς, δωρεάς, γονικής παροχής και μεταβίβασης ακινήτων. Και αυτό γιατί η αξία των συστατικών, εφόσον αυτά δεν δύνανται να αποτελέσουν αντικείμενο χωριστού εμπράγματου δικαιώματος, λαμβάνεται υπόψη για την επιβολή του φόρου μαζί με την αξία του ακινήτου του οποίου είναι συστατικά.
Αντιθέτως, τα παραρτήματα, εφόσον μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο χωριστού εμπράγματου δικαιώματος, εντάσσονται στην κατηγορία των κινητών και επομένως δεν υπάγονται στον φόρο μεταβίβασης ακινήτων, αλλά υπόκεινται σε φόρο κληρονομιάς, δωρεάς και γονικής παροχής όταν αποκτώνται με κληρονομιά ή με δωρεά ή γονική παροχή.